Immobilienmakler Norbert Brigelhuber und SIMMOMAKLER: Spezialisierung auf Wohnimmobilien in Wien-Simmering

Brigelhubers Weg in die Immobilienvermittlung begann nicht mit dem klassischen Maklergeschäft. Mehr als 30 Jahre arbeitete er im Corporate und Investment Banking und beschäftigte sich dort unter anderem mit Börseneinführungen und Kapitalerhöhungen großer Unternehmen. Mit Immobilien hatte er bereits zu tun, allerdings auf Unternehmensebene und im Rahmen großer Kapitalmarkttransaktionen.^[2][5]

Parallel begann er, selbst in Wohnimmobilien zu investieren. Damit rückten zunehmend Fragen in den Vordergrund, die bei großen Unternehmenstransaktionen kaum eine Rolle spielen: der Zustand einer einzelnen Wohnung, ihre konkrete Lage, Finanzierung, Vermietbarkeit und langfristige Bewirtschaftung.

Brigelhuber absolvierte schließlich die österreichischen Gewerbeprüfungen für Immobilienmakler, Hausverwalter und Bauträger und sammelte die notwendige Berufspraxis in der Immobilienvermittlung, bevor er SIMMOMAKLER als eigenständiges Unternehmen aufbaute.^[1][2]

Aus dieser Entwicklung entstand die Verbindung, die seine heutige Tätigkeit prägt: Brigelhuber vermittelt Wohnimmobilien in Simmering und investiert dort zugleich eigenes Kapital. Beide Tätigkeiten betrachtet er nicht getrennt voneinander, sondern als unterschiedliche Seiten desselben lokalen Immobilienmarkts.

Die Spezialisierung auf Simmering war bereits vor dem Aufbau des Unternehmens ein zentraler Teil von Brigelhubers Konzept. Für ihn stand nach eigener Darstellung früh die Frage im Raum, weshalb Wien neben den vielen bestehenden Immobilienmaklern einfach noch einen weiteren Anbieter brauchen sollte.

Statt ein möglichst breites Leistungsangebot für ganz Wien aufzubauen, beschäftigte er sich deshalb intensiv mit einer konkreteren Frage: Warum sollte ein Eigentümer gerade ihn mit dem Verkauf einer Wohnimmobilie in Simmering beauftragen? Aus seinem Umfeld sei ihm angesichts seiner langjährigen Erfahrung mit internationaler Klientel und anspruchsvollen Verhandlungen zunächst nahegelegt worden, sich auf hochpreisige Penthäuser und Villen etwa in Döbling zu konzentrieren. Brigelhuber entschied sich jedoch bewusst für seine Heimat Simmering. Dort sieht er in der räumlichen Nähe, der schnellen persönlichen Verfügbarkeit und seiner Erfahrung mit dem Bezirk die Grundlage für eine klare Spezialisierung.^[1]

Aus dieser Auseinandersetzung entwickelte sich die Personenmarke SIMMOMAKLER – Brigelhuber. Region, Immobilienart und Person sollten von Beginn an klar miteinander verbunden sein: Simmering als Heimat und Marktgebiet, Wohnimmobilien als fachlicher Schwerpunkt und Brigelhuber selbst als zentrale Person hinter Beratung, Bewertung und Vermittlung. Der Leitsatz „Simmering. Wohnen. Sonst nix.“ verdichtet diese Positionierung auf wenige Worte.^[1]

Dass die Wahl auf den 11. Bezirk fiel, hat persönliche und wirtschaftliche Gründe. Brigelhuber ist in Simmering aufgewachsen, lebt dort und beschreibt seine Familie als seit mehreren Generationen mit dem Bezirk verbunden. Zugleich ist er vom Marktpotenzial Simmerings überzeugt. Dafür sprechen ein im Wiener Vergleich moderates Preisniveau bei Eigentumswohnungen, das prognostizierte Bevölkerungswachstum und die gute Verkehrsanbindung. Die U3 verbindet Simmering direkt mit der Innenstadt, während über die S-Bahn auch der Flughafen gut erreichbar ist. Hinzu kommt der Freizeitwert des Bezirks. Dazu gehören Parks und Gartenbauflächen, die Simmeringer Haide und der Zentralfriedhof, der auch zum Spazieren, Laufen und Radfahren genutzt wird. Mit Prater und Donauinsel liegen weitere große Erholungsgebiete in erreichbarer Nähe. Diese Standortvorteile und seine persönliche Ortskenntnis bilden die Grundlage für Brigelhubers Konzentration auf den Simmeringer Wohnimmobilienmarkt.^{[1][4][7][8][9][10][12][13]}

Der geschäftliche Schwerpunkt liegt dabei auf Wohnimmobilien; innerhalb dieses Bereichs stehen insbesondere gebrauchte Wohnungen und Einfamilienhäuser im Vordergrund. Durch die konsequente Konzentration auf einen Bezirk arbeitet Brigelhuber regelmäßig mit Immobilien in denselben Straßen, Wohnanlagen und Siedlungsgebieten.^[1][2]

Die Konzentration auf einen einzelnen Bezirk bedeutet nicht, dass Immobilien innerhalb Simmerings nach denselben Kriterien bewertet oder vermarktet werden können. Der 11. Bezirk besteht aus unterschiedlichen Wohnlagen, Bebauungsformen und Teilmärkten.

Altsimmering ist dichter bebaut und stärker an U-Bahn und Schnellbahn angebunden, während Kaiserebersdorf unter anderem von familienorientierten Wohnlagen, Einfamilienhäusern und Siedlungen geprägt ist. Albern wiederum ist dünner besiedelt und weist aufgrund des geringeren Angebots eine andere Marktstruktur auf.^[1]

Hinzu kommen Kleingarten- und Gartensiedlungen, bei denen neben den üblichen Bewertungskriterien weitere Faktoren relevant werden können. Widmung, erlaubte Bebauung, Zufahrt, Parkmöglichkeiten oder gemeinschaftlich organisierte Leitungen können dort Nutzung und Wert einer Immobilie wesentlich beeinflussen.^[1]

Wie sich die Konzentration auf Simmering in der täglichen Arbeit auswirkt, zeigt sich besonders bei der Immobilienbewertung. Brigelhuber arbeitet regelmäßig mit Wohnungen in denselben Wohnanlagen, Straßen und unmittelbaren Nachbarschaften. Wurde dort vor Kurzem eine vergleichbare Wohnung verkauft, kann er den tatsächlich erzielten Preis als aktuellen lokalen Vergleich heranziehen. Eigentümer erfahren dadurch nicht nur, welchen Wert ein Bewertungsmodell errechnet, sondern auch, was Käufer unter den gegenwärtigen Marktbedingungen für eine ähnliche Wohnung tatsächlich zu zahlen bereit waren.^[1]

Auch innerhalb desselben Gebäudes können deutliche Unterschiede bestehen. Stockwerk, Zustand, Grundriss, Freiflächen und weitere Eigenschaften beeinflussen, wie aussagekräftig ein Vergleich ist. Ein kürzlich erfolgter Verkauf im selben Haus liefert deshalb eine besonders konkrete Grundlage, muss aber anhand der jeweiligen Wohnung eingeordnet werden.

Durch den konsequenten Fokus auf einen einzigen Bezirk entsteht eine laufend aktualisierte Kenntnis realer Verkaufsfälle. Diese ergänzt allgemeine Marktdaten und anerkannte Bewertungsmethoden um Informationen aus der jeweiligen Wohnanlage oder unmittelbaren Umgebung. So lässt sich die aktuelle Zahlungsbereitschaft lokaler Käufer konkreter einordnen, als es mit bezirksweiten Durchschnittswerten allein möglich wäre.

Neben seiner Tätigkeit als Immobilienmakler investiert Brigelhuber selbst in Immobilien in Simmering. Die Entscheidung, beide Tätigkeiten innerhalb derselben Region zu betreiben, hängt auch mit seinem Verständnis von Immobilienmärkten zusammen.

Immobilienmärkte verlaufen zyklisch. Preise, Nachfrage und Transaktionsvolumen entwickeln sich nicht gleichmäßig, sondern verändern sich über unterschiedliche Marktphasen hinweg. Damit verändern sich auch die Bedingungen für Immobilienvermittlung und Investment. Phasen mit steigender Nachfrage erleichtern häufig den Verkauf, während schwächere Marktphasen neue Möglichkeiten für langfristige Investments eröffnen können. Brigelhuber verbindet deshalb beide Tätigkeiten innerhalb desselben lokalen Markts.^[1][11]

Weil Brigelhuber beide Tätigkeiten auf Simmering konzentriert, bleibt derselbe lokale Immobilienmarkt auch über unterschiedliche Marktphasen hinweg interessant und im Mittelpunkt seiner Arbeit.

Diese Zyklusbetrachtung beschreibt seine unternehmerische Logik und keine Prognose darüber, wie sich Immobilienpreise künftig entwickeln. Sie erklärt vor allem, weshalb er sich selbst nicht ausschließlich als Immobilienmakler versteht, sondern als lokal tätigen Immobilienunternehmer, der Vermittlung und Investment innerhalb desselben Markts verbindet.

Ein Immobilienverkauf ist häufig nur Teil einer größeren wirtschaftlichen oder persönlichen Entscheidung. Brigelhuber versucht deshalb zuerst zu verstehen, welches übergeordnete Problem mit dem Verkauf gelöst werden soll. Erst danach betrachtet er den möglichen Verkaufspreis und die weiteren wirtschaftlichen Folgen der Entscheidung.

Besonders deutlich wird das, wenn der Verkauf einer Immobilie mit dem Kauf einer anderen zusammenhängt. Ein vereinfachtes Beispiel aus dem Interview zeigt die dahinterliegende Überlegung: Eine kleinere Wohnung ist aktuell 180.000 Euro wert. Ihr Eigentümer möchte jedoch 200.000 Euro erzielen und anschließend eine größere Wohnung kaufen, die derzeit 300.000 Euro kostet.

Steigt der Immobilienmarkt, kann auch die kleinere Wohnung später einen höheren Preis erzielen. Gleichzeitig kann die größere und absolut teurere Immobilie um einen höheren Geldbetrag steigen. Obwohl der Eigentümer für seine bestehende Wohnung später mehr erhält, kann sich dadurch die zusätzliche Summe, die für den anschließenden Kauf benötigt wird, trotzdem vergrößern.

Das Beispiel ist kein dokumentierter Kundenfall und lässt sich nicht auf jede Marktsituation übertragen. Es verdeutlicht jedoch Brigelhubers Denkweise: Neben dem möglichen Verkaufserlös bezieht er nach eigener Darstellung auch den Zeitpunkt, bestehende oder zukünftige Finanzierungen, einen anschließenden Immobilienkauf und die geplante Verwendung des Kapitals in seine Beratung ein.^[1]

Hier knüpft sein früherer beruflicher Hintergrund unmittelbar an seine heutige Tätigkeit an. Fragen zu Finanzierung, Investment und Kapitalverwendung betrachtet Brigelhuber nicht als getrennte Themen, sondern als Bestandteile derselben Immobilienentscheidung.

Nach eigener Aussage führt dieser Ansatz manchmal auch dazu, dass er von einem sofortigen Verkauf abrät. Ebenso übernimmt er keine Mandate, wenn die Preisvorstellung dauerhaft deutlich über seiner Markteinschätzung liegt und die Verkäufer keine Flexibilität zeigen.

Brigelhuber nimmt nach eigenen Worten in Kauf, dass solche Entscheidungen dem kurzfristigen wirtschaftlichen Erfolg seines Unternehmens entgegenstehen können. Er richtet seine Entscheidungen nicht auf die Maximierung einer einzelnen Provision aus, sondern auf die langfristige Entwicklung und den Wert seines Unternehmens.^[1]

Die Konzentration auf einen begrenzten Markt setzt SIMMOMAKLER auch bei der Suche nach Käufern fort. Neben Immobilienplattformen, Kooperationen mit anderen Maklern, Social Media und bereits bekannten Interessenten führt das Unternehmen eine eigene Suchkundendatenbank in seinem Customer-Relationship-Management-System, kurz CRM.^[1][2][3]

Diese Datenbank bezeichnet SIMMOMAKLER als SIMMO-System. Darin werden nicht nur Kontaktdaten gespeichert, sondern konkrete Suchprofile von Personen erfasst, die aktuell eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus in Simmering suchen. Für jedes Profil werden die Suchkriterien genau festgehalten. Dazu gehören beispielsweise Lage, Größe, Budget, Zustand und gewünschte Freiflächen.

Passt eine besichtigte Wohnung für einen Interessenten nicht, bleiben damit seine konkreten Anforderungen für andere Immobilien im Bezirk bekannt. Neu verfügbare Wohnungen oder Einfamilienhäuser können anschließend mit bereits vorhandenen Suchprofilen abgeglichen werden.

Für Brigelhuber steht deshalb nicht die möglichst große Anzahl gespeicherter Kontakte im Mittelpunkt, sondern die Frage, welche Personen aktuell tatsächlich in Simmering suchen und welche Anforderungen sie an eine Immobilie stellen.

Brigelhuber bezeichnet das SIMMO-System als wichtigsten Wettbewerbsvorteil von SIMMOMAKLER. Bereits erfasste Suchprofile können bei neuen Verkaufsaufträgen erneut abgeglichen und passende Interessenten direkt angesprochen werden. Dadurch macht das System vorhandene lokale Nachfrage für weitere Immobilien nutzbar und kann den Kreis der direkt erreichbaren Kaufinteressenten erweitern. Nach seiner groben Einschätzung spielt das SIMMO-System derzeit bei etwa einem Drittel der betreuten Fälle bereits eine Rolle. Mit der wachsenden Zahl an Objekten und Suchprofilen soll dieser Anteil weiter zunehmen. Aufgrund der noch kurzen Unternehmenshistorie liegt bislang allerdings keine längerfristige statistische Auswertung des Systems vor.^[1]

Neben der klassischen Immobilienvermittlung wird in ausgewählten Fällen auch ein Direktankauf angeboten. Dabei vermittelt Brigelhuber die Immobilie nicht an einen externen Käufer, sondern tritt mit SIMMOMAKLER selbst als Käufer auf. Der Direktankauf ergänzt die Tätigkeit fallabhängig, gehört jedoch nicht zum Schwerpunkt von SIMMOMAKLER.^[1][2]

SIMMOMAKLER arbeitet mit ADVANTA Immobilien zusammen, wo Brigelhuber zuvor einen Teil seiner praktischen Tätigkeit absolvierte. Sein Unternehmen ist heute eigenständig, nutzt im Rahmen der Kooperation jedoch die gemeinsame Infrastruktur und Software, das Maklernetzwerk sowie zusätzliche Ressourcen.^[1][2][3]