Wie Absolut Immobilien im Pinzgau mit Erfahrung und regionalem Netzwerk Immobilien vermittelt

Ulrike Lahoda war mehr als zehn Jahre für eine Incoming-Agentur in der touristischen Vermietung tätig, bevor sie zu Absolut Immobilien wechselte. Dabei vermittelte sie regionale Ferienunterkünfte an Gäste, war für die Akquise, also den Einkauf von Ferienhäusern und Hütten, zuständig, schloss die Verträge mit Vermietern und Agenturen ab und arbeitete mit Reiseveranstaltern zusammen.^[1]

2009 wechselte Lahoda zu Absolut Immobilien, 2018 übernahm sie die Firma und die Geschäftsführung. Aus ihrer früheren Tätigkeit bringt sie Erfahrung mit regionalen Objekten, internationalen Kunden und der praktischen Abwicklung vor Ort mit. Heute verbindet sie diese Kenntnisse mit der Immobilienvermittlung im Pinzgau.^[1][5]

Absolut Immobilien wurde 2007 als Einzelunternehmen gegründet. Im Jahr 2012 wurde es in die heutige Absolut Immobilien Real Estate GmbH umgewandelt. Das Unternehmen arbeitet von Filialen in Zell am See und Kaprun. Das Kerngebiet reicht von Krimml über Zell am See und Kaprun bis Saalbach, Hinterglemm und Leogang sowie in den Raum Saalfelden und Rauris.^{[1][2][4][5][6][9]}

Der Standort in Kaprun war zunächst als Schaufensterfläche geplant und entwickelte sich anschließend zu einem kleinen Büro. In die Auslage ist ein Touchscreen integriert, der von außen bedient werden kann. Die Idee dafür brachte Lahoda von einer Reise nach Korsika mit.^[1][2]

Das Spektrum der vermittelten Immobilien reicht von Wohnungen, Häusern, Grundstücken, Mietobjekten bis hin zu Anlageobjekten für die langfristige und/oder touristische Vermietung. Bei gewerblichen Immobilien hat Absolut Immobilien vor allem Erfahrung mit Beherbergungsbetrieben und Gastronomie. Klassische Geschäftslokale oder Betriebsimmobilien werden fallweise vermittelt, stehen aber weniger im Mittelpunkt.^[2][4][9][1]

Zum Kundenkreis gehören Einheimische und Zuziehende ebenso wie internationale Interessenten und Investoren. Die Verkäufer stammen nach Lahodas Erfahrung überwiegend aus der Region. Einen Teil des Angebots bilden auch Resale-Objekte, die frühere Käufer erneut über Absolut Immobilien zum Verkauf anbieten. Bei den Interessenten nennt Lahoda neben Menschen aus Österreich unter anderem Kunden aus den Niederlanden, Deutschland, Tschechien, Slowenien, Polen, Skandinavien und Irland.^[1]

Über den Pinzgau hinaus übernimmt Absolut Immobilien fallweise Aufträge im Pongau und im Gasteinertal. In weiter entfernten Immobilienregionen entscheidet Lahoda zurückhaltender. Für Kitzbühel etwa fehlt ihr nach eigener Einschätzung ein vergleichbar dichtes örtliches Netzwerk. Maßgeblich ist für sie, ob Kontakte, Vergleichsfälle und verlässliche Ansprechpartner in ausreichender Tiefe vorhanden sind.^[1]

Viele Käufer kommen zunächst mit Interesse an einer konkreten Wohnung oder einem bestimmten Haus zu Absolut Immobilien. Stellt sich bei der Besichtigung heraus, dass das Objekt nicht den Vorstellungen entspricht, endet die Betreuung jedoch nicht. Das Team prüft passende Alternativen aus dem eigenen Portfolio und greift bei Bedarf auf sein Netzwerk zu anderen Maklern in der Region zurück, um die Suche gezielt fortzusetzen.^[1]

Findet sich auf diesem Weg ein passendes Angebot, wickeln die beteiligten Büros den Kauf gemeinsam ab. Für Lahoda gehört diese Zusammenarbeit zu einer Suche, die sich am Vorhaben des Käufers orientiert und nicht an den Grenzen des eigenen Bestands. Möglich wird sie durch gewachsene Kontakte und den direkten Austausch mit anderen Maklern.^[1]

Die gleiche Offenheit gilt für die weitere Abwicklung. Wer noch eine Finanzierung benötigt, erhält mehrere Kontakte und kann die jeweiligen Konditionen vergleichen. Auch bei der Vertragserstellung gibt Absolut Immobilien keine einzelne Kanzlei vor, sondern nennt verschiedene Notare oder Rechtsanwälte. Welche Bank oder Kanzlei schließlich beauftragt wird, entscheidet der Kunde.^[1]

Bei einem Verkaufsauftrag beginnt die Arbeit lange vor der Erstellung der Fotos und der Veröffentlichung auf den Immobilienplattformen. Am Anfang steht eine fundierte Bewertung, bei der Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten berücksichtigt werden. Dafür recherchiert Absolut Immobilien relevante Informationen im Grundbuch und im Salzburger Geoinformationssystem SAGIS, analysiert vergleichbare Immobilien und nimmt das Objekt persönlich in Augenschein. Digitale Bewertungsprogramme dienen dabei als hilfreiche Ergänzung – entscheidend bleiben jedoch die individuelle Beurteilung der Immobilie und die Erfahrung am regionalen Markt.^[1]

Auf Basis dieser Informationen erarbeitet Lahoda eine fundierte Einschätzung des realistisch erzielbaren Angebotspreises und bespricht diese ausführlich mit den Eigentümern. Die endgültige Preisentscheidung liegt beim Verkäufer. Weichen die Preisvorstellungen jedoch deutlich und dauerhaft von einer marktgerechten Bewertung ab, behält sich Absolut Immobilien vor, einen Auftrag nicht anzunehmen.^[1]

Ob eine Immobilie zu einem Käufer passt, hängt im Land Salzburg nicht allein von Lage, Ausstattung und Preis ab. Auch die vorgesehene Nutzung muss mit den rechtlichen Möglichkeiten des Objekts übereinstimmen, denn Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz und touristische Vermietung sind nicht beliebig austauschbar.^[7][8]

Absolut Immobilien klärt deshalb früh, welche Nutzung Käufer mit der Immobilie planen. Ist ein Objekt ausschließlich für die touristische Vermietung vorgesehen, weist das Team bereits im Exposé und in den ersten Gesprächen darauf hin. Suchen Interessenten einen Zweitwohnsitz, erklärt es ausdrücklich, wenn diese Nutzung beim konkreten Objekt nicht zulässig ist. Immobilien, bei denen eine Eigennutzung nicht vorgesehen ist, richten sich daher vor allem an Käufer, die das Objekt als Investment erwerben und touristisch vermieten möchten.^[1][9]

Wo eine rechtliche Beurteilung, eine behördliche Bestätigung oder eine steuerliche Klärung erforderlich ist, bindet Absolut Immobilien die zuständigen Stellen ein. Notare, Rechtsanwälte oder Gemeinden übernehmen dann die fachliche Prüfung; Absolut Immobilien koordiniert den Kontakt, ohne ihre Entscheidung vorwegzunehmen.^[1][3]

Absolut Immobilien präsentiert jedes Objekt so, dass sich Interessenten bereits aus der Ferne einen umfangreichen Eindruck verschaffen können. Bei den meisten Immobilien ergänzen Videorundgänge die Fotos. Bei kleineren Wohnungen mit maximal einem Schlafzimmer setzt Lahoda hingegen bevorzugt auf gut ausgeleuchtete Aufnahmen, die Räume und Details zeigen. Bei Bedarf werden auch persönliche Videobesichtigungen angeboten. Drohnenaufnahmen und Beiträge für soziale Medien ergänzen die Präsentation je nach Immobilie.^[1][4][9]

Ulrike Lahoda und Simone Keijsers übernehmen im vierköpfigen Kernteam die Maklerarbeit – dazu gehören Einkauf und Verkauf. Kunden werden auf Deutsch, Englisch und Niederländisch betreut, ergänzt durch Schwedischkenntnisse. Das ist insbesondere für die häufig aus dem Ausland kommenden Immobilienkäufer relevant. Als Büroleiterin und erste Anlaufstelle nimmt Ute Gassner Anfragen auf und koordiniert Termine sowie Unterlagen, während Katharina Holemar seit April das Team in Teilzeit im Bereich Marketing verstärkt und unter anderem Social Media, Videos und weitere Inhalte für die Immobilienvermarktung verantwortet.^[1][2][9]

Auch fachlich ist das Team breit aufgestellt: Ulrike Lahoda ist zertifizierte Immobilienmaklerin, Simone Keijsers hat die Immobilienmaklerprüfung abgelegt und Ute Gassner ist als Immobilienmaklerassistentin ausgebildet. Das Team besucht regelmäßig Seminare und tauscht sich zu rechtlichen Fragen mit Notaren und Rechtsanwälten aus.^[1]

Die überschaubare Größe von Absolut Immobilien ist für Lahoda eine bewusste Entscheidung. Statt das Team möglichst schnell zu vergrößern, legt sie Wert auf fachliche Sorgfalt und persönlichen Kontakt zu den Kunden. Die kurzen Wege im Team helfen dabei, Fragen zu einzelnen Immobilien direkt zu klären und auf die jeweilige Situation der Kunden einzugehen.^[1]

Ob eine passende Immobilie gesucht, ein Verkauf vorbereitet oder ein Mietobjekt vermittelt wird – bei Absolut Immobilien laufen alle Schritte bei Fachleuten aus der Region zusammen. Müssen weitere Stellen einbezogen werden, kann das Unternehmen auf sein über viele Jahre gewachsenes Netzwerk im Pinzgau zurückgreifen und die nötigen Schritte mit Banken, Notaren, Rechtsanwälten oder Behörden abstimmen. Auch nach dem Kauf bleibt Absolut Immobilien für praktische Fragen ansprechbar und vermittelt bei Bedarf Kontakte vor Ort.